Zum 1. Dezember 2020 trat mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) die umfassendste Reform des Wohnungseigentumsrechts seit Jahrzehnten in Kraft. Sie hat das Verhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft, einzelnen Eigentümern und Verwaltung grundlegend neu geordnet — mit spürbaren Folgen für jeden, der eine Eigentumswohnung besitzt oder vermietet. Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Änderungen verständlich zusammen.
Das Wichtigste in Kürze
Die WEG-Reform 2020 hat die Eigentümergemeinschaft voll rechtsfähig gemacht, die Befugnisse des Verwalters erweitert, bauliche Veränderungen per einfacher Mehrheit erleichtert und einzelnen Eigentümern Ansprüche etwa auf E-Ladepunkte, Barrierefreiheit und Glasfaser eingeräumt. Eigentümer erhielten zugleich mehr Kontrollrechte — und seit Juni 2024 einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter.
Was ist das WEMoG?
Hinter dem sperrigen Namen „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes" steht das Ziel, das in die Jahre gekommene Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu modernisieren. Wohnungseigentümergemeinschaften sind nach Privatpersonen die zweitgrößte Eigentümergruppe in Deutschland — und gerade bei kostspieligen Beschlüssen sorgte das alte Recht oft für Blockaden und Streit. Die Reform setzt an genau diesen Punkten an.
Die Eigentümergemeinschaft ist jetzt rechtsfähig
Eine der grundlegendsten Änderungen: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist seit der Reform ein voll rechtsfähiger Verband. Sie kann klagen und verklagt werden, und Ansprüche Dritter richten sich nun gegen die Gemeinschaft — nicht mehr direkt gegen den Verwalter oder die einzelnen Eigentümer. Das schafft klarere Verhältnisse und entlastet die Verwaltung rechtlich.
Mehr Befugnisse für den Verwalter
Der Verwalter ist seit der Reform im Außenverhältnis nahezu unbeschränkt vertretungsberechtigt — Ausnahmen sind im Wesentlichen Grundstückskauf- und Darlehensverträge, die weiterhin eines Beschlusses bedürfen. Im Innenverhältnis darf er eigenständig über Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung entscheiden, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (§ 27 WEG). Was „untergeordnete Bedeutung" heißt, wird im Einzelfall bestimmt und sollte zwischen Gemeinschaft und Verwaltung klar definiert werden.
Diese Erweiterung beschleunigt das Tagesgeschäft erheblich — kleine Reparaturen oder zeitkritische Maßnahmen lassen sich ohne den Umweg über eine Eigentümerversammlung erledigen. Im Gegenzug steigen aber auch die fachlichen Anforderungen an den Verwalter.
Bauliche Veränderungen leichter möglich
Vor der Reform konnten einzelne Eigentümer wichtige Modernisierungen oft blockieren. Heute genügt für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich eine einfache Stimmenmehrheit. Darüber hinaus hat jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch darauf, auf eigene Kosten bestimmte Maßnahmen durchführen zu lassen (§ 20 Abs. 2 WEG):
- Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge.
- Barrierefreier Aus- und Umbau.
- Maßnahmen zum Einbruchschutz.
- Anschluss an ein schnelles Glasfaser-/Internetnetz.
Bei der Kostentragung gilt im Grundsatz das Verursacherprinzip: Wer eine bauliche Veränderung verlangt, trägt in der Regel die Kosten. Tragen alle Eigentümer die Kosten, ist das vor allem dann der Fall, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 WEG). Diese Differenzierung soll einzelne Eigentümer vor finanzieller Überforderung schützen.
Mehr Rechte für Eigentümer
Im Gegenzug zu den gestärkten Verwalterbefugnissen erhielten die Eigentümer mehr Kontroll- und Informationsrechte:
- Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
- Jährlicher Vermögensbericht über die Rücklagen und die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft (§ 28 WEG).
- Erleichterte Abberufung der Verwaltung — der Verwalter kann nun jederzeit abberufen werden; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Der zertifizierte Verwalter
Mit der Reform wurde der „zertifizierte Verwalter" eingeführt (§ 26a WEG). Als zertifiziert gilt, wer eine entsprechende Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer (IHK) abgelegt hat. Seit dem 1. Juni 2024 haben Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen. Die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters kann seitdem anfechtbar sein. Für Eigentümer ist das ein Qualitätsmerkmal — es stellt sicher, dass die Verwaltung über nachgewiesene fachliche Kenntnisse verfügt.
Wichtige Frist: Altbeschlüsse im Grundbuch
Ein Punkt, der in der Praxis oft übersehen wird: Beschlüsse, die auf einer vereinbarten Öffnungsklausel beruhen — etwa zu Veräußerungsbeschränkungen oder zur Erwerberhaftung für Altschulden — müssen ins Grundbuch eingetragen werden, um auch für spätere Erwerber verbindlich zu sein. Für entsprechende Altbeschlüsse aus der Zeit vor der Reform lief die Nachtragsfrist Ende 2025 aus. Wer hier nicht handelt, riskiert, dass solche Beschlüsse gegenüber neuen Eigentümern unwirksam werden.
Wie DOMIO Sie unterstützt
Die WEG-Reform hat vieles vereinfacht — aber auch die Anforderungen an eine professionelle Verwaltung erhöht. Als Ihre WEG-Verwaltung sorgen wir für rechtssichere Beschlüsse und Versammlungen, behalten Fristen wie die Grundbuch-Nachträge im Blick, erstellen den jährlichen Vermögensbericht und setzen bauliche Maßnahmen sauber und nachvollziehbar um. So nutzen Sie die Erleichterungen der Reform, ohne in ihre rechtlichen Fallstricke zu geraten.
Sie haben Fragen zur WEG-Verwaltung Ihrer Immobilie oder denken über einen Verwalterwechsel nach? Sprechen Sie uns an — wir beraten Sie gern.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.
